Ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, который предоставляет банк. Он отличается крупной суммой и длительным сроком.
Также важно наличие залога, так как нельзя выдать миллионы без гарантии возврата. Наличия подтверждающих платежеспособность документов недостаточно, а залог в виде приобретаемого имущества устраивает все стороны и выступает гарантом возврата долга.
В чем разница между ипотекой и кредитом ?
Основное отличие ипотеки – это необходимость оформить залог. В качестве гарантии выступает приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость: квартира, апартаменты, дом или земельный участок. Поскольку залог служит гарантией выплат, банк предлагает клиентам более лояльные условия по сравнению с потребительскими кредитами. Процентная ставка по ипотеке всегда ниже, а сроки больше, что позволяет сделать ежемесячный платеж минимальным и комфортным для заемщика.
Еще одной особенностью ипотеки является более длительный процесс одобрения и оформления. Поскольку суммы крупные, а сделки с недвижимостью требуют времени, оформить ипотеку за полчаса, как обычный кредит, не получится. Если это сделка на вторичном рынке, необходимо собрать документы по объекту недвижимости, оформить отчет об оценке и страховку. Если предмет покупки – строящееся жилье, потребуется договор с застройщиком и, по желанию, полис страхования жизни. Некоторые банки предлагают упростить и ускорить оформление ипотеки – для этого можно воспользоваться онлайн-сервисами и провести сделку, даже не выходя из дома.
Ипотека – это социально значимая банковская услуга, и в России действуют различные программы государственной поддержки ипотечных заемщиков. Они отличаются сниженной льготной ставкой, которую субсидирует государство. Ставки по таким программам могут начинаться от 1-2%. Важно соответствовать требованиям к заемщикам: это могут быть льготы для семей с детьми, жителей определенных регионов или людей определенных профессий. Чаще всего программы государственной поддержки распространяются на покупку строящегося жилья.
Как работает ипотека ?
Ипотечный заем предоставляется во всех банках примерно по одному алгоритму.
1. Клиент подает заявку, в которой указывает цель и желаемую сумму кредита. Важно указать, что планируется приобрести – жилье на первичном или вторичном рынке, рефинансировать имеющийся кредит с квартирой в качестве залога.
2. Банк изучает документы, проверяет вашу кредитоспособность, учитывая доход, наличие задолженности по другим кредитам, изучает трудовой стаж, семейное положение и так далее. Если кредитор решит, что заемщик справится с долговой нагрузкой по запрашиваемому кредиту, он может одобрить заявку.
3. Заемщик ищет подходящее жилье. Самостоятельно изучает имеющиеся варианты в рамках одобренной суммы. Если это покупка вторичного жилья, нужно будет заказать отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость недвижимости.
4. Если банк одобряет объект недвижимости, можно готовиться к сделке. Заемщику нужно оформить страховку. Для вторичного жилья нужно застраховать сам объект от риска гибели и повреждения, а также жизнь заемщика. В течение первых трех лет с момента регистрации права собственности потребуется и страхование риска потери права собственности (титула). Если приобретается жилье на этапе строительства, на сделку нужно только страхование жизни. Далее проводится сделка. Продавец и покупатель подписывают соответствующий договор. С банком подписывается кредитный договор. При этом, можно воспользоваться сервисом «Дистанционная сделка» и сделать все не выходя из дома.
5. Страховать недвижимость от гибели и повреждения клиент обязан в силу закона, а вот страхование жизни заемщика и титула являются добровольными видами страхования, но их наличие чаще всего помогает снизить процентную ставку.
6. Далее, в случае со вторичным жильем, необходимо сразу зарегистрировать право собственности. Проще всего воспользоваться сервисом «Электронная регистрация». Банк готовит документы и сам передает их в Росреестр. Все происходит онлайн, клиенту никуда не придется ходить.
Это упрощенная схема, в каждом договоре будут свои нюансы. Программы и условия различаются в зависимости от:
– рынка – первичный или вторичный;
– типа жилья – квартира, таунхаус или дом с земельным участком;
– вида занятости клиента – работа по найму, собственный бизнес, самозанятость.
Пожалуйста, обратите внимание, что информация, представленная здесь, является общей и может различаться в зависимости от банка и условий конкретного договора. Для получения более подробной информации о конкретном кредите или ипотеке, пожалуйста, обратитесь к представителям банка или кредитного учреждения.
Виды ипотечных кредитов
Существуют два типа оснований для возникновения ипотеки:
– В силу закона. Когда клиент приобретает жилье, которое становится залогом. Это так называемое целевое кредитование – когда банк предоставляет кредит на определенный объект недвижимости.
– В силу договора. Заемщик заключает с банком договор об ипотеке и закладывает уже имеющееся в собственности жилье, чтобы получить заем. При этом кредитование может быть нецелевым – заемщик тратит средства на любые нужды, главное, чтобы его недвижимость оставалась в залоге у банка.
Специальные ипотечные программы
Государство оказывает поддержку некоторым категориям граждан в приобретении недвижимости. Есть несколько программ, которые помогают снизить процентную ставку или предоставляют выплаты, которые можно использовать для формирования первоначального взноса или частичного досрочного погашения ипотеки.
В России действуют следующие программы поддержки:
– Ипотека с господдержкой для самого широкого круга заемщиков. Программа была запущена в 2020 году и называется “Господдержка-2020”. Она призвана поддержать строительный сектор. Государство субсидирует процентную ставку, и она снижается для заемщика до 7% годовых. Главное условие – жилье можно купить только в новостройке. Также в рамках этой программы появилась возможность взять кредит на строительство дома по индивидуальному проекту.
– Для семей с детьми. Если в семье есть ребенок, который родился в период с 01.01.2018 по 31.12.2023, или ребенок с инвалидностью не старше 18 лет, можно оформить заем под 6% (для жителей Дальнего Востока – 5%). Эта программа действует также только на первичном рынке жилья, за исключением Дальневосточного региона – там в сельских поселениях семейную ипотеку можно взять и на вторичке.
– Субсидия для многодетных семей. Родители, у которых родилось 3 и более детей, могут рассчитывать на помощь от государства – 450 000 рублей на погашение остатка долга по имеющейся ипотеке. Право на поддержку получают те, у кого третий и последующие дети родились в 2019-2023 годах.
– Ипотека с материнским капиталом. Пенсионный фонд дает сертификат за рождение ребенка (первого, второго или последующего). Тратить эти средства можно после достижения ребенком 3 лет. Возраст ребенка не играет роли, если сумма по сертификату тратится на первоначальный взнос или погашение ипотечного долга. Воспользоваться материнским капиталом можно и в программах ипотеки с господдержкой – тогда собственные расходы будут минимальными.
– Льготная ипотека для жителей регионов. Есть льготные программы для поддержки отдельных регионов. Например, федеральная государственная программа Дальневосточной ипотеки – жители ДФО могут получить ипотеку под 2%. А те, у кого есть регистрация в Ростовской области, могут воспользоваться Единой ипотечной региональной программой, ставка по которой частично субсидируется властями региона.
– Военная ипотека. Действует государственная программа субсидирования для военных, по которой можно приобрести строящееся или готовое жилье. Заемщик должен быть участником накопительно-ипотечной системы, предусмотренной для военнослужащих.
Что выгоднее: брать ипотеку или снимать жилье ?
Это сложный вопрос, и ответить на него однозначно невозможно, так как он зависит от многих факторов.
Например, если ваш доход позволяет вам оплачивать ипотеку и проживание, то оформление кредита может быть хорошей идеей. Однако, если ежемесячный платеж по ипотеке составляет более 50% от вашего дохода, то, возможно, стоит подождать с оформлением кредита.
Также стоит учесть стоимость жилья и аренды в вашем городе. Если ежемесячные платежи по ипотеке и аренде примерно равны, то, возможно, выгоднее будет платить за свою недвижимость. Чтобы понять примерный платеж по ипотеке, вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором.
Кроме того, стоит учесть комфорт проживания в арендованной жилплощади. Не всем нравится жить в чужой квартире с риском необходимости быстрого переезда. Иногда лучше сразу въехать в свой дом и начать платить ипотеку.
Вы также можете посчитать, когда сможете накопить на нужную недвижимость, откладывая часть зарплаты. Поищите прогнозы по рынку недвижимости и попробуйте прикинуть, на какую сумму может подорожать квартира или дом за этот период.
Кто может взять ипотечный кредит ?
Общие требования большинства банков следующие:
– гражданство – российское (актуально для льготных ипотечных программ);
– возраст – от 18-21 года до достижения 65-75 лет;
– трудовой стаж – минимум 3-6 месяцев;
– положительная кредитная история.
Обратите внимание на требования к заемщикам на сайтах банков. В некоторых случаях могут быть дополнительные нюансы.
Какую недвижимость можно взять в ипотеку ?
Общие требования к недвижимости обычно следующие:
– жилой дом должен быть в хорошем состоянии – не подойдет аварийная, ветхая или подлежащая сносу недвижимость;
– перепланировка – если она была, она должна быть узаконена;
– без обременений – недвижимость не должна быть под обременением ни у одного банка. Однако в последнее время все большее распространение получают программы по покупке или продаже ипотечных квартир;
– с межеванием – если это частный дом, все границы участка должны быть четко установлены и узаконены.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит ?
Какие документы необходимы для получения ипотеки?
Чаще всего на первом этапе необходимо предоставить документы, которые подтверждают личность и доход заемщика. Обычно это:
– паспорт;
– СНИЛС;
– справка 2-НДФЛ, налоговая декларация или выписка с зарплатного счета;
– трудовая книжка или трудовой договор.
Многие банки предоставляют возможность одобрения ипотеки и без подтверждения дохода, но в этом случае сумма кредита может быть меньше или может применяться надбавка к ставке.
Обычно этих документов достаточно для получения предварительного одобрения ипотеки. Далее в каждом конкретном случае требуется свой набор документов в зависимости от типа недвижимости или ипотечной программы.
На какую сумму кредита я могу рассчитывать?
Этот параметр зависит от вашего дохода. Чем выше доход, который вы можете подтвердить, тем больше одобренная сумма. Если вам необходимо увеличить лимит, вы можете привлечь созаемщика.
На какой срок выгоднее брать ипотеку?
Для того чтобы подобрать оптимальный вариант ипотеки, стоит воспользоваться калькулятором и изменить настройки до тех пор, пока не будет найден комфортный ежемесячный платеж.
Важно учесть все возможные ситуации, такие как болезни, потерю работы, снижение дохода, появление новых членов семьи и форс-мажорные обстоятельства. Поэтому лучше оформить ипотеку на более длительный срок и потом частично досрочно погашать ее, чем оформлять с платежом в половину зарплаты.
Если работа стабильная и уровень зарплаты позволяет, то можно оформить ипотеку на небольшой срок. Особенно если под платежи сформирована финансовая подушка.
Нужен ли первоначальный взнос?
В большинстве программ он необходим. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.
Какой платеж выбрать: дифференцированный или аннуитетный?
В рамках большинства программ предлагается аннуитетный платеж – ежемесячный платеж, который состоит из равных частей, постепенно погашающих задолженность. Программы с дифференцированными платежами также доступны, но их стоит выбирать, только если платеж будет значительно меньше вашей зарплаты.
Чем ниже процентная ставка, тем выгоднее для заемщика.
Поэтому стоит тщательно изучить все условия программы и проверить ее на наличие дополнительных комиссий и платежей, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант.
Какие есть риски при взятии ипотеки ?
Что такое ипотека? Если коротко, то это большой кредит на жилье, который нужно выплачивать в течение нескольких лет. Поэтому важно заранее оценить все возможные риски. При покупке недвижимости в ипотеку есть несколько важных моментов, о которых стоит помнить:
– Потеря или снижение дохода. Основная проблема – заемщик может потерять работу или перейти на менее оплачиваемую должность. В этом случае ему будет сложно выплачивать кредит. Если банк не получит платежи, он начнет начислять штрафы и пени, а затем может взыскать имущество. Поэтому лучше заранее откладывать сумму на платеж.
– Валютные риски. Если вы оформляете кредит не в рублях, а в другой валюте, вы становитесь зависимы от ее курса. Если курс выбранной валюты вырастет, ваш долг перед банком увеличится. Поэтому лучше брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход.
– Повреждение или снижение стоимости жилища. Может случиться пожар, затопление соседями или взрыв. От этого можно защититься с помощью страховки. Также важно учитывать инвестиционную привлекательность недвижимости. Часто лучше купить квартиру в новостройке, чем в доме старой застройки.
Порядок действий: как оформить ипотеку ?
Чтобы решить квартирный вопрос и заселиться, необходимо пройти 5 этапов:
– Выбрать банк. Изучить актуальные предложения и сравнить их. Найти кредитную организацию, у которой есть самая выгодная программа на комфортных условиях.
– Выбрать недвижимость. После одобрения ипотеки можно подбирать под эту сумму недвижимость в нужном районе, изучать инфраструктуру, общаться с владельцами и соседями. Главное – найти то, что будет подходить под все ваши требования.
– Дождаться проверки недвижимости. Подать в банк документы и дождаться, когда банк одобрит выбранный объект недвижимости.
– Заключить сделку. Подписать с продавцом договор купли-продажи и рассчитаться с помощью ипотечных средств.
– Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Лучше, чтобы этот этап взял на себя банк. Для этого можно воспользоваться сервисом электронной регистрации.
О чем стоит помнить после оформления ?
Вносите деньги заранее, чтобы вовремя пополнять счет, с которого будет списываться платеж. Таким образом, вы не будете бояться, что деньги задержатся и образуется просрочка. Это может негативно сказаться на вашей кредитной истории.
Что можно делать с недвижимостью? Жить в ней, делать ремонт – все, что указано в договоре. Вы также можете продать недвижимость, если банк даст согласие.
Кому принадлежит квартира? Собственник – заемщик, который до выплаты долга не может свободно распоряжаться недвижимостью. Квартира не принадлежит банку.
Что делать, если нет возможности погашать ипотеку ?
Финансовые эксперты не рекомендуют оформлять ипотеку, если ежемесячный платеж по ней будет составлять более половины вашего дохода. Если сейчас вам тяжело отдавать такую сумму, то через несколько месяцев, скорее всего, будет еще тяжелее – учитывайте непредвиденные расходы, инфляцию и перспективы роста доходов.
Если трудные времена наступили внезапно, следует сразу же сообщить об этом кредитору и искать решение проблемы.
Что можно сделать до появления первых просрочек:
– Взять ипотечные каникулы. Если у заемщика есть веская причина падения доходов и подтверждение этого (например, справка о ликвидации компании), он может запросить у банка “каникулы” на срок до 6 месяцев.
– Оформить реструктуризацию долга. Банк может предложить клиенту изменить график или суммы платежа, чтобы заемщик мог справиться с нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения.
– Оформить рефинансирование. Переход на программу другого банка на более выгодных условиях. До того как оформить рефинансирование, стоит внимательно изучить новые условия.
Плюсы и минусы ипотеки
Положительные стороны покупки недвижимости в ипотеку:
– Возможность приобрести недвижимость, не имея полной суммы на руках. Достаточно иметь первоначальный взнос (для некоторых программ может подойти материнский капитал).
– Своя жилплощадь, которую вы можете обустроить под себя. Вы находите недвижимость, которая вам нравится, покупаете ее и живете в ней, постепенно погашая долг перед банком. Никто не сможет вас выселить из квартиры или дома, повысить оплату или запретить пригласить друзей и родственников пожить с вами.
– Возможность сделать ремонт под свои нужды и вкус. Вы не должны спрашивать разрешения на определенные изменения (если это не касается капитальных перекрытий и инженерных коммуникаций).
– Фиксированная цена. Вы уже приобрели недвижимость, теперь нужно платить по указанной в договоре стоимости. Если копить, недвижимость может подорожать за это время, а также придется платить за аренду, которая также растет.
– Экономия средств или возможность заработка. Если в квартире живет сам заемщик, он экономит на аренде. А если поселит там квартирантов, то получит доход от сдачи. Стоимость аренды владелец устанавливает сам, она может расти, а платеж по ипотеке – нет.
Отрицательные стороны покупки недвижимости в ипотеку:
– Длительный период выплаты. Ипотека берется на несколько лет или даже десятилетий. Нужно хорошо рассчитать свой доход, чтобы средств хватало на выплаты в любом случае.
– Переплата за использование заемных средств. За использование заемных средств нужно платить проценты. Чем дольше вы выплачиваете, тем больше переплата.
– Страховка недвижимости и жизни заемщика. Пока не закроется долг, нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и желательно – жизни и здоровья заемщика. Первое необходимо по закону, отказ от второго может повысить процентную ставку. Но страховка – это защита вашего дома и семьи на случай форс-мажора.
– Сложность продажи недвижимости, находящейся в ипотеке. Продать свою квартиру или дом можно даже во время ипотеки. Это сложнее, чем просто продавать недвижимость, но возможно.
Пожалуйста, учтите, что приведенные выше советы являются общими и не учитывают индивидуальных особенностей вашей ситуации. Перед принятием решения о покупке недвижимости в ипотеку, важно проконсультироваться с профессиональными специалистами в этой области.
